艰难自救的南阳烂尾楼盘:业主筹款6200万之后,至今仍未交房

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  记者李佳楠 实习记者赵耀培 孙译蔚

  编辑刘汨

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  铂金时代效果图

  在2015年项目停工后,铂金时代的业主们先后两次筹款6200万元用于项目建设。在河南南阳大片的烂尾楼盘中,一场艰难的“自救”就此开始。

  铂金时代项目上马于南阳房地产市场最火热的2012年,从开工到现在,项目住宅部分始终未办理土地证、规划证、施工证等手续。

  参与南阳市房地产整治的工作人员向深一度记者证实,为了加快城市建设,南阳市在过去的城市改造开发过程中,允许开发商“先上车,后补票”,手续不全也可以开工建设、对外销售,这为后期问题楼盘的出现埋下了祸根。

  2014年后,像同时期众多楼盘一样,铂金时代开发商面临资金短缺,项目停工。收房迟迟无望下,业主们开始自救,以提前补齐购房余款的方式,为项目建设筹资。

  这一方式,一度吸引其他烂尾楼盘的业主前来“讨教学习”,但其中的起伏与拉锯,只有铂金时代的业主们自己清楚。在筹集到足够的资金后,项目又因建设费用超支和加盖违建两次停工,直到现在,铂金时代尚未完工、项目证照仍未补办齐全。

  7月1日,南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室发布情况说明称,对于建立了整治台账的302个问题楼盘,有180个项目已完善手续,82个项目已拿出解决方案正有序快速推进,其余因涉法涉诉推进缓慢的项目,正在通过司法途径谋求妥善处置化解。

  当地一位政府工作人员在接受采访时,将包括铂金时代在内的一众烂尾项目,比作刚出生的小孩,“要给他上户口,不能把他捏死”。

  在南阳成片尚未完工的高楼大厦中间,一场“补票”行动,姗姗来迟。

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  铂金时代当年的售楼广告

  先上车后补票的楼盘开发

  距离开工建设已近7年,在南阳市中心,铂金时代楼盘仍未完工交付,售楼部尚有一名工作人员留守,楼盘四周被围墙和蓝色铁皮围挡,仅有的一处大门,也少见打开的时候。

  早在2015年,铂金时代楼盘主体工程已基本建设完毕,按照设计,底层为五层商铺裙楼,裙楼之上,两栋25层的住宅楼分立南北两侧。7月中旬,深一度进入工地时,商铺裙楼部分只完成了框架结构,灰色砖体尚未粉刷,部分位置钢筋外露。

  一位进入现场查看的业主代表介绍,目前,工地只有十几名工人在施工,7名工人在进行住宅楼内部地板铺设工作,另有几名工人在粉刷楼顶花架。

  作为铂金时代的开发商,南阳四友房地产开发公司(下简称四友地产)注册成立于2005年,成立之初,并没有引起业内注意。一位在南阳从业20多年的建筑商透露,直到2008年前后,该公司突然拿下了南阳市中心位置优越的地块,显露出“黑马”的姿态。

  该名建筑商称,四友地产拿下的地块情况相当复杂,涉及国企职工安置、土地价位及拆迁户安置等问题。“当时都是有背景、有资源的,才能拿到项目。四友地产不仅拿下了地块,还能迅速开工,都认为他们有关系、有钱,实力比较强”。

  彼时,正是南阳房地产市场最“火热”的年代。

  自2007年开始,南阳市政府发布多个涉及中心城区发展、城中村改造的文件,并将中心城区城市建设管理权限下放到宛城区、卧龙区、高新区三区管委会,同时出台国有土地处置办法,希望缓解建设用地指标趋紧的压力,保障建设用地需求。

  2008年,南阳获得第七届全国农运会的举办资格,围绕农运会配套建设,拆迁大量房屋,开展多个房地产项目,用于安置拆迁居民。据媒体报道,在不到4年的时间里,南阳共拆除各类建筑550万平方米,涉及5万居民。2011年,南阳中心城区建成区面积由70平方公里增至100平方公里。2012年,南阳全年城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和。

  “建一栋楼就能挣大钱”,随着南阳房地产市场的火热,本地地产商如雨后春笋般大量出现。前述建筑商称,因此有许多资质和实力不合格的企业,也进入到房地产市场。“不规范的问题几乎从拿地时就开始了,业主、开发商、政府部门,各方都默认。”

  一位参与南阳市房地产整治的工作人员向深一度记者证实,为了加快城市建设,南阳市在过去的城市改造开发过程中,允许开发商“先上车,后补票”,手续不全也可以开工建设、对外销售,这为后期问题楼盘的出现埋下了祸根。

  四友地产开发的铂金时代也成为了“先上车”的那一批,深一度从南阳市卧龙区房地产专项整治组获悉,即使到目前,铂金时代在建的两栋30层建筑,除底部5层商铺已取得预售证,楼上住宅部分仍未办理土地证、规划证、施工证等手续。

  在证照不全的情况下,2012年,铂金时代楼盘开始认购,次年开盘时,南阳四友地产邀请来港台明星出席活动,该公司举办的其他活动,亦有时任南阳市领导出席。

  在2014年底,李婷(化名)购买了铂金时代的住宅,她的计划是,将来孩子可以在楼盘附近的市中心上小学。

  李婷回忆,当时铂金时代二期工程启动预售,销售人员介绍称,五证齐全,只是预售证还没下来。李婷也有过担心,没有预售证是不是会有麻烦。打听了一圈,亲友都说:“南阳很多楼盘都没有预售证,先住进去再补,没什么大问题”。

  多名业主表示,铂金时代自开售起便异常火爆,上千人现场摇号。当时,南阳市的房价大概为每平米3、4千元,因为位置优越,铂金时代的售价为6千多元。

  资金链断裂后的楼盘烂尾

  铂金时代第一次开售时,为了给儿子准备婚房,王梅(化名)购买了该楼盘100多平的户型,首付40%,28万多房款,根据购房协议,约定2016年交房。据王梅说,售房时,除了部分业主交了全款以外,大部分业主只付了首付。销售方告知业主,在手续齐全后,业主可以选择按揭等方式交付尾款。

  据铂金时代业主代表统计,2017年之前,该楼盘全款购房的有100户左右,房款总额约4500万;另有340户选择按揭,交40%首付款,房款总额约6800万左右,合计约有1.1亿元房款。

  “先上车”的铂金时代没能一直行驶在快车道上,2015年,主体工程完工之后,铂金时代第一次停工。

  在接受媒体采访时,铂金时代项目承建商河南合立建筑公司曾表示,从2012年11月份进场施工到两栋大楼封顶,在开发商资金不到位的情况下,公司作为施工方想尽一切办法垫资,因此负债累累,难以为继,不得已于2015年1月工程全面停工,不仅施工设备全部闲置,还拖欠着农民工工资。

  据业主代表转述,停工后,他们曾多次找开发商询问情况,开发商答复称,市场不景气,银行资金紧张,贷不到钱。

  据天眼查显示,南阳四友地产牵涉多起民间借贷官司,曾与铂金时代地块原土地持有企业以及承建商存在合同纠纷,所开发的银基商贸项目多套房产遭法院拍卖。一份判决书显示,在2018年,南阳四友地产已无资产可供强制执行。

  在南阳,房地产商大多通过银行贷款和民间集资进行资金中转已不是什么秘密。当地房地产人士告诉深一度记者,南阳当地的小房地产商实力不强,灵活性较大,常通过调配资金来撬动千万级或是上亿级的开发项目,“但抗打击能力不强,资金流断流后,筹款能力不强”。

  众多南阳房地产从业人员还将资金断流与一次媒体曝光联系在一起,2014年6月,央视《焦点访谈》报道了南阳多家楼盘违规使用瘦身钢筋的问题。之后,南阳市下发通知,对全市建筑工程质量全面排查整治,在建项目全面停工。

  一名在南阳当地经营多年的承建商称,停工带来的不仅是开发商成本的增加,还导致银行贷款和民间借贷资金的收紧,一些开发商此前挪用项目资金开发其他地块的隐患彻底爆发,“手里的地块越多,资金缺口越大”。

  在这一背景下,2014年,南阳市就开展房地产市场秩序专项整治工作,出台‘302政策’,为302个问题楼盘建立了房地产整治项目台账,帮助企业尽快完善相关手续,协调有实力的开发商参与烂尾楼盘建设,对于问题复杂的楼盘政府成立领导小组专门督办。

  2015年后,铂金时代迟迟不见复工,众多业主一面向开发商维权、寻求政府部门帮助,一面还要处理“已经乱了套”的家庭住房规划。

  收不到房子,李婷一家人只好租房居住,孩子在市中心上小学的愿望就此破灭。

  李婷的弟弟曾替她去铂金时代办理手续,因为觉得地段好,又是学区房,便也购买了一套。李婷很后悔“把弟弟也带坑里了”。据她说,很多业主因为给亲戚介绍了这个楼盘,关系出现裂痕。

  到2016年8月,儿子即将结婚时,王梅也没见到在铂金时代那套婚房。最终,王梅一家筹钱买了一套面积不大的两室一厅,让儿子先把婚事办完。

  “结婚时,儿媳妇那边也有顾虑,我们都宽慰她说房子能保得住”。之后,王梅一家六口人都挤在这套临时购置的两居室里,读中学的女儿只能临时睡在阳台上。

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  南阳当地政府关于处理问题楼盘的文件

  业主两次自救后的再次烂尾

  僵持的局面在2017年有了转机。铂金时代业主代表张鹏回忆,2017年,开发商突然通知召开全体业主大会,会上号召业主“筹钱自救”,这遭到了绝大多数业主的反对。

  当年4月,南阳市卧龙区委办公室成立处理铂金时代项目不稳定问题工作领导小组,多名业主证实,领导小组成立后,开发商、业主自救委员会、承建商和领导小组四方协商,成立安全监管账户,由领导小组和业主代表负责监督,确保专款专用。出于对政府的信任,少数业主开始筹钱自救,“相当于我们业主提前把尾款交上,用于房屋的建设”。

  开发商及下属的金博泰置业公司与业主签订补充协议,同意项目自救的业主提前补交尾款,可享受优惠。其中,7天内补齐剩余全款优惠8%,30天内优惠6%;首期交房款40%,交房时交20%,优惠4%;分月交优惠2%。

  2017年9月,几方又签订复工实施细则,对于款项具体支付和复工时间进行约定,先从安全账户预拨付给承建方200万,作为项目复工启动资金;复工后,业主自救委员会要积极筹集自救资金,缓解承建方垫资压力。

  项目复工后,少部分参与筹款的业主努力劝说更多业主加入。张鹏表示,部分业主认为筹款自救很荒唐,明确拒绝加入。“在我们的劝说下,加上对政府的信任,更多业主或是向亲朋好友借钱,或是套信用卡,甚至借民间高利贷,积极参加自救”。

  一位农村业主为了孩子上学,贷款30万购买铂金时代房产,为此,她每年要支付3.6万的利息。2017年底,这名业主也加入筹款自救的队伍,“我把老家的门面房卖了,向哥哥和妹妹借了几万,又向朋友贷了十几万,筹了31万自救款”。

  到了2017年底,自救账户筹集资金已达到3500多万,加上承建商垫资的600万,已接近4500万的铂金剩余工程预算。

  然而,铂金时代复工的进程并不像预想的那么迅速。业主代表张鹏表示,截至2019年1月,复工期间,自救会向开发商共计拨付12次款项,累计拨付近2819万元。2018年5月,因为承建商工程款申报单超出预算300多万,业主委员会担心超支会造成自筹款项不足,希望重新核算。承建商解释称,钢筋等建筑材料涨价导致超出预算。“我们业主也很被动,不知道涨得合理不合理,政府也未聘请第三方进行监管”。

  双方僵持,造成项目停工一个月。最终,卧龙区政府工作组出具处理意见,督促在业主委员会拨款的情况下,承建商及时复工;还要求业主委员会再次启动收款。

  2018年10月,四方协商,再次启动收款,优先用于后期完善土地使用权证、建设用地规划许可证等证件,在五证齐全的情况下,确保能够网签备案到户。业主张鹏证实,一个月左右,业主们筹款2700多万。

  多名业主告诉深一度,他们对开发商已失去了信任,担心筹款被挪用,也希望能住上合法合规的房子,“只有网签了我们才能放心”。

  2019年1月,业主们发现,楼盘正常施工的同时,承建商在6层加盖违建。业主自发性地24小时轮流在工地看守、阻拦,后被综合执法队叫停。1月底,承建商提交工程款申报单时,业主们不再同意拨付。

  “开发商建违建,证明他有钱。”张鹏说,违建会影响到后期证照的办理,业主集体决定不再拨款,要求开发商拆除违建。僵持中,铂金时代再次开始了历时半年的停工。

  问题楼盘上车补票

  2019年2月,南阳市人民政府印发了《南阳市房地产领域问题楼盘信访突出问题化解攻坚行动实施方案通知》。业主们得知,6月30日前,问题楼盘可以享受证照办理的优惠政策。

  铂金时代的业主们希望借着政策的“东风”,解决楼盘证照办理的问题。张鹏表示,3月份,政府工作组同意出面协调,卧龙区制定了工作台账。“协调过程中,工作组和房地产整治办要求开发商提交所需资料,开发商不积极,又耽误了2个多月”。

  停工近半年后,今年6月23日,业主委员会向工作组提交拨款申请。7月10日,深一度记者探访时,铂金时代楼盘已经恢复施工,据业主从售楼部工作人员处得知,楼盘有望在两个月后完工。

  深一度从南阳市卧龙区房地产专项整治组获悉,铂金时代项目住宅部分证照的办理正在推进当中,除了补办土地证还涉及其他手续,需要两三个月时间。“铂金业主已有的两三千万自救资金,只要不乱支出就能够完成手续,保证按时缴费,项目就会持续推进”。

  多位业主表示,铂金时代是南阳第一例自救项目,因曾传出铂金时代自救成功的消息,还有其他楼盘的业主特意找来,“说是要学习经验”。

  深一度记者在当地政府部门对网友提问的答复中发现,2019年1月,在南阳下辖邓州市的一处烂尾地产项目,同样商定采用了业主自救的方式,该楼盘的开发商为河南省四友房地产开发有限公司,组织项目方负责人与南阳四友地产为同一人。

  多位铂金时代业主表示,南阳四友地产和河南四友地产实为一家,背后的老板都是徐书安。天眼查显示,铂金时代和邓州银基王朝两个项目开发之初,两家公司的法定代表人均为徐书安,2015年徐书安退出两家公司。

  与铂金时代的自救不同,南阳市区一些开发商以更加“强硬”的方式解决资金问题。市区龙达新天地小区业主称,2017年,在五证不齐全、未完工的情况下,小区开发商要求业主补交剩余房款,部分业主未在期限内配合交付尾款。到2018年小区取得预售证,如今大部分房屋已经交付,多名业主去售楼部补交尾款,却被告知所认购的房屋已经售出,只能退款。

  7月1日,南阳市房地产领域问题楼盘化解攻坚专项领导小组办公室发布情况说明,对于2014年建立整治项目台账的302个问题楼盘,有180个项目已完善手续,82个项目已拿出解决方案正有序快速推进,其余因涉法涉诉推进缓慢的项目,正在通过司法途径谋求妥善处置化解。

  一位参与南阳房地产整治的政府工作人员进一步解释,市里相关文件的原则是尊重历史事实、找到政策依据,“就像小孩已经生出来了,你要给他上户口,不能把他捏死”。他进一步举例说,比如针对一些超高超建的楼盘,政策是2014年8月之前开工的项目,按照当时的地价,把超建部分的土地出让金补齐,同时,在法律允许范围内,政府和多家航空机构协调,提高航空高度,补办相关手续。

  在房地产整治上,南阳政府的政策不可说不优惠,但执行过程中却并不顺利,一位多年关注南阳房地产的业内人士透露,近期,南阳曾为已开发的多个楼盘组织土地招拍挂,目的就是为了“上车补票”,“但因为开发商没钱买地,部分地块出现流拍”。

  在“302政策”已办结的一个楼盘项目,业主们已经收房入住,但他们最近发现,在严厉打击的态势下,小区仍在加盖一栋楼房,“我们怀疑这栋楼是违规加盖的,这样下去,我们的房产证肯定没有希望了”。

  而对于那些尚未收房的业主,刺激他们的则是不断攀升的房价。2016年左右,在又一批新项目进入后,南阳市中心房价每平米已超过万元。因为问题楼盘大量存在,业主刚性需求未得到满足,二手房价格也在不断上涨。

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